Многие люди покупая квартиру у застройщика по договору долевого участия представляют, что при завершении строительства получат прекрасную квартиру без изъянов. Но при получении ключей в квартире обнаруживается большое количество недостатков, такие как: продувание окон, неработающая вентиляция, подтеки от затопления в период строительства, кривые стены, кривые полы, сколы на ламинате и плитке, неработающее электричество и многое другое. За 5 лет работы нашей компании мы еще НИ РАЗУ не видели квартиру, в которой отсутствовали бы недостатки, при том что вели работу на большинстве объектов Москвы и области. Казалось бы, у застройщика есть гарантийные обязательства и раз недостатки есть, то их бесплатно устранят, но вот что происходит на самом деле.
С 1 января 2025 года внесены поправки в 214-ФЗ (тот самый закон, на основании которого вы ждете вашу заветную квартиру). Внесенные поправки ограничивают ответственность застройщика перед дольщиком за причиненные убытки тремя процентами от цены ДДУ. Ответственность не ограничивается только в том случае, если в ДДУ закреплен принцип полного возмещения убытков (но и тут не все гладко, но это отдельная история).
Что это значит? Объясняем популярно. Предположим, ваша квартира по ДДУ стоит 10 млн рублей. Путем несложной математической операции высчитываем, что 3% от цены ДДУ составляет 300 тыс рублей. Вот это и будет максимальная сумма в рамках которой застройщик несет перед вами ответственность. Все недостатки, которые будут выше этой суммы застройщиком и еще кем либо больше не компенсируются. И не важно, когда вы заключили ДДУ — в …2022, 2023, 2024, 2025… итог один — компенсация за недостатки не более 3% от цены договора. Исходя из обширной практики нами выведена средняя стоимость устранения недостатков в квартире с отделкой — это 10-13 тыс рублей за каждый квадратный метр жилья (в квартирах без отделки 3-4 тыс рублей). А значит вы уже сейчас можете укрупненно представить на сколько реальная стоимость устранения недостатков в новостройке может превышать 3%.
Как поступить если вы только собираетесь на приемку квартиры?
Вот самый разумный алгоритм.
1. Возьмите с собой квалифицированного эксперта, который на месте выявит недостатки, составит отчет и поможет внести их в акт осмотра квартиры
2. Если недостатков в квартире визуально больше, чем 3% от цены ДДУ, то откажитесь от приемки квартиры. Дайте возможность застройщику устранить выявленные недостатки за 45 дней. При повторной приемке снова проверьте с экспертом наличие-отсутствие недостатков. Если застройщик будет медлить с устранением, то в конечном итоге он может нарушить крайний срок передачи объекта, который установлен договором и у него начнет начисляться неустойка в вашу пользу (установлена п.2 ст. 6 214-ФЗ)
ВАЖНО! Не следует подписывать передаточный акт если в квартире большое количество недостатков. Застройщик может обещать устранить выявленные недостатки уже в процессе эксплуатации квартиры. Но на деле как только передаточный акт подписан, застройщик теряет интерес и большинство недостатков не будут устранены никогда (а мы с вами помним, что застройщик не несет материальную ответственность за недостатки свыше 3%). В правовой системе Консультант+ выложено уже более 30 тыс судебных решений, где люди приняли квартиры с некачественным ремонтом, а смогли получить компенсацию только 3% от цены ДДУ. На самом деле таких квартир гораздо больше, масштабы катастрофические.
3. В квартире недостатков визуально меньше чем на 3%, ну или больше, но вы все таки приняли квартиру. Проведите строительно-техническую экспертизу, которая установит перечень выявленных недостатков и стоимость устранения. Сразу оговоримся, что строительно-техническая экспертиза — это не отчет приемщика из шага один. Это два разных документа, у каждого из которых своя миссия. Отчет приемщика — помогает выявить косяки в квартире в момент приемки и до подписания акта вернуть квартиру застройщику на доработку. Экспертиза — документ который понадобится для судебного процесса и он отразит не только перечень недостатков, но так же причину их возникновения и рыночную стоимость их устранения.
4. Подготовьте застройщику претензию и направьте ценным письмом на юридический адрес одно из требований: компенсировать стоимость устраения выявленных недостатков или устранить выявленные недостатки
5. Застройщик в 99% случаев игнориурет требования в претензии. Обратитесь в суд.
О том, что мы здесь написали не расскажут по телевизору или радио, не напишут в СМИ. А потому, пока человек не столкнулся лицом к лицу с проблемой, не знает, что его ждет и это очень печально.
Наша компания готова оказать вам качественную юридическую помощь в спорах с застройщиками от приемки квартиры до получения компенсации либо понуждения застройщика к исправлению строительных недостатков через суд. Входим в ТОП 10 лучших юристов Москвы по недвижимости (рейтинг редакции Комсомольская правда). Звоните +7 (495) 532-37-38.