В начале лета экономическая коллегия ВС РФ рассмотрела интересный спор по горячо любимому мной вещному праву, мимо которого я не смог пройти и решил поделиться с вами своими мыслями.
По данному делу экономическая коллегия (тройка под председательством судьи Борисовой Е.Е.) сформулировала ряд важнейших правовых позиций, которые очень важны для отечественного права недвижимости.
Первое. ВС РФ, ссылаясь на разъяснения совместного Пленума ВС РФ ВАС РФ 10/22, пришел к выводу, что отсутствие разрешения на строительство не может являться категоричным выводом о невозможности признания права собственности на постройку.
Эконом. коллегия обратила внимание судов на то, что по спору о самовольной постройки судам обязательно необходимо осуществлять проверку поведения как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.
Судебная тройка отметила необходимость определения волеизъявления публичного органа относительно целей предоставления земельного участка.
Из указанной правовой позиции ВС РФ я прихожу к выводу, что message высшей судебной инстанции заключается в том, что иск о признании постройки самовольной и её сносе не может быть удовлетворен и иметь правовых последствий, если публичный орган действовал недобросовестно, в частности, если его воля после предоставления земельного участка для целей строительства давало основание полагать застройщику на возможность возведения постройки и её последующую эксплуатацию. Может быть достаточно вольно, но я это называю вещно-правовой эстоппель в корреляции с общей эксцепцией доброй совести применительно к ст. 222 ГК РФ в частности, в целях пресечения недобросовестного поведения и соблюдения баланса публичных и частных интересов.
По всей видимости, волеизъявление публичного органа следует определять из совокупности фактов, свидетельствующих о поведении уполномоченного органа и условий договора, на основании которого земельный участок выбыл из владения публично-правового образования. Эконом. коллегия обращает внимание на то, что юридически значимым обстоятельством при определении волеизъявления администрации является факт заключения договора аренды этого же земельного участка (либо пролонгация первоначального), на котором расположен объект, не усмотрев для этого препятствий. ВС РФ напоминает судам о необходимости исследования условий договора, в соответствии с которыми предоставляется земельный участок, в частности условия о последующем возврате такого участка обратно публично-правовому образованию.
При проверке поведения арендатора-застройщика юридически значимым обстоятельством будет являться соблюдение целей, для достижения которых был передан земельный участок, а также соответствие строения виду разрешенного использования и целевому назначению земельного участка.
То есть направленность волеизъявления в совокупности с требованиями принципа доброй совести являются приоритетными по отношению к такому формальному публично-правовому требованию, как разрешение на строительство. На мой взгляд, такая правовая позиция является расширительным толкованием разъяснения, изложенного в пункте 26 Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22.
О таком расширительном толковании свидетельствует достаточно прогрессивная правовая позиция ВС РФ в рассматриваемом определении, которая заключается в следующем: «Поскольку отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».
Из прочитанного следует, что эконом. коллегия пошла дальше пленума, значительно «подкрутив» его разъяснение.
Во-первых, по сравнению с разъяснениями Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22 ВС РФ в определении «убирает» необходимость устанавливать факт, «предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию», что требует упомянутый пленум.
Во-вторых, значимым обстоятельством теперь является не факт принятия мер к легализации постройки, а «установление обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».
Таким образом, изложенный подход на мой взгляд кажется правильным, направлен не только на либерализацию и дебюрократизацию отношений в сфере легализации строительства, но и на повышения требований к публично-правовым органам власти, пресечению их недобросовестного поведения. Если публичный орган выразил волю на строительство капитального объекта определенного целевого назначения, но не выдал административного разрешения, а возведенный объект в свою очередь не нарушает частно-правовые интересы, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным и градостроительным нормам, не препятствует смежным землепользователям (при их наличии), то сохранение такого объекта представляется более благоразумным, чем его снос, что приводит к экономическим издержкам и несоразмерным санкциям.
Второе. Высшая судебная инстанция указала, что на предъявленное в публичных интересах требование о сносе самовольной постройки распространяется общий трехлетний срок исковой давности. Меня удивило не само подтверждение ВС РФ применимости сроков исковой давности, а скорее продолжение Верховным судом РФ (по логике вещей доктринальная судебная инстанция, которая должна заниматься развитием права) исправление совершенно нелепых ошибок нижестоящих судов, которые видимо не знакомы с разъяснениями Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22, 153 и 147 информ.письма ВАС РФ.
СКЭС ВС РФ, ссылаясь на ранее сформулированную ВАС РФ правовую позицию, очередной раз напомнила нижестоящим судам, что неприменение исковой давности в спорах о самовольной постройки, позволяет публичному собственнику не только не соблюдать должным образом возложенные на него обязанности по контролю за использованием и сохранностью находящегося в государственной (муниципальной) собственности имущества, принимать своевременные разумные меры по защите собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 14749/11 по делу N А57-15708/2010), но и создает неопределенность в правах участников спорных правоотношений и выборе ими способов защиты, в том числе по применению исковой давности, что является недопустимым для гражданского оборота.
Изложенная позиция, надеюсь, ставит точку в необъяснимом разнобое в абсолютно аномальной судебной практике нижестоящих судов, которые продолжают «изобретать» невероятные выводы о неприменении исковой давности. Исковая давность не применяется в четко изложенных случаях, которые устоялись в судебной практике большинства арбитражных судов.
Третье. СКЭС ВС РФ напомнила судам (ранее данная позиция была отражена в рядке определений) на необходимость выяснения, в чем заключается подлежащий защите частноправовой интерес публичного органа власти.
По моему убеждению, данная правовая позиция, должна стать одной из базовых при разрешении споров о самовольной постройки. Установление такого обстоятельства арбитражным судом является не только юридически значимым, но и коррелируется с проверкой правильности избрания органом публичной власти способа защиты прав.
Рассмотрение частно-правового иска не должно сводиться исключительно к проверке соблюдению административных формальностей, которые установлены правом публичным. В чем заключается нарушение частных прав публичного образования как участника гражданских правоотношений, и как снос самовольно возведенного строения может восстановить такие права? Ответ на данный вопрос должен входить в предмет доказывания при рассмотрении дела арбитражным судом. Соответственно, бремя доказывания таких обстоятельств должно возлагаться на истца – органы публичной власти.
Заключение договора аренды (иного договора), согласно которому публично-правовое образование передает на определенном праве земельный участок для строительства, предполагает наличие взаимных прав и обязанностей, условий об ответственности. Такие условия устанавливают между сторонами обязательственные правоотношения, регулируемые нормами ГК РФ. Правовой режим земельного участка, строений на нем регулируется нормами вещного права, предусмотренными ГК РФ. В связи с этим совокупность возникших правоотношений позволяет говорить о возникновении гражданских правоотношений, в защиту которых предъявляется частно-правовой иск.
Четвертое. Верховный суд РФ, основываясь на принципе единства земли и недвижимости, находящейся на ней (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), пришел к выводу, что данный принцип подразумевает передачу земельного участка после окончания строительной аренды во владение, пользование на правах аренды в целях эксплуатации или собственности застройщику, то есть без возврата участка публичному собственнику.
Сформулированная правовая позиция является логичной для правового режима оборота недвижимости, а в условиях отсутствия в действующем российском ГК такого естественного для развитых западных правопорядков право суперфиция позволяет осуществлять защиту добросовестных застройщиков.
Пятое. В завершающем комментарий к определению СКЭС ВС РФ пункте считаю принципиальным отметить подтверждение эконом. коллегией ВС РФ важной правовой позиции ВАС РФ. Её проигнорировали (а скорее не читали или не правильно понимали) судьи АС Северо-Кавказского округа в данном деле.
Правовая позиция заключается в следующем: «В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения» (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).
«Таким образом, в настоящем деле суд кассационной инстанции дал неверную квалификацию требованию истца, который выступал арендодателем в отношениях с ответчиком, выражал согласие в рамках договорных отношений на строительство и сохранение этого объекта, а ответчик, возводя здание магазина, основывал свое право на строительство именно на договоре аренды. Суд кассационной инстанции признал заявленное требование вещным, а согласно приведенным положениям законодательства и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оно должно квалифицироваться как договорное (обязательственное), на которое распространяется исковая давность» (Комментируемое определение СКЭС ВС РФ от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522 по делу N А63-14361/2019).
Знание данной позиции является одним из базовых в понимании вещного права, которая необходима для успешного решения кейсов по праву недвижимости.
Вывод. Соответственно, судебные акты нижестоящих инстанций отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Арбитражный суд Ставропольского края).
Анализ и краткий комментарий к данному определению СКЭС ВС РФ позволил мне прийти к выводу, что высшая судебная инстанция постепенно изменяет подходы к разрешению споров о самовольной постройке, формулирует принципиально важные правовые позиции, которые заполняют вакуум недостаточночного регулирования.
Кому интересно, рекомендую в К+ полностью изучить комментируемое определение ВС РФ, а также судебные акты нижестоящих инстанций. Продолжайте в К+ следить за дальнейшим развитием данного дела. Буду рад вопросам и комментариям.
В.В. Сафонов